大規模修繕をするべきかどうか

最近修繕に関する話をよく聞きます。
ちょっと考えをまとめてみました。

三重大家さんの会の中の人、の考えなので
間違っているかもしれませんし、
合わない部分もあるかもしれません。

三重大家さんの会の勉強会などに参加されたとして、
下記の考え方に帰結するわけでもありませんのでご了承ください。

雨漏りした場合、大規模修繕を合わせてするべきかどうか。
非常に難しいところですね。
購入の際、RCだと雨漏りがある場合、
鉄筋が錆びついてしまっている可能性があるため、
購入を控えるべきという話を聞いたことがあります。

では購入後雨漏りがわかったり
所有物件が雨漏りした場合は?

もちろん雨漏りする前に塗装など
防水処理をするべきです。

建て替えがスケジュールに
組み込まれているのなら別ですが、
雨漏りは建物の寿命に関係しますし、
売却など重要事項説明の際、説明義務があり、
確実に悪影響を与えます。

しかしながらキャッシュフロー重視で
古い物件を買い進めると出くわしたりします。

そこの対応方法は3つ。

・雨漏り箇所だけを対応して最小限のコストで資金の回収を急ぐ。
売却のめどが立つ、銀行への負債のめどが立っているなど出口が見えている場合。

・足場を組むなど大規模修繕を視野に入れて保全していく。
購入したばかりなど、返済の状況次第だったり、キャッシュフローがよく継続的に保有をする場合は大規模修繕を検討に入れます。その場合、外壁だけでなく手すりや室内のリノベーションなどもいつやるか、いくらかかるか、それがいつかかるかなどしっかりと計画をたてる必要があります。もちろん売却でも修繕して売却したほうが利益が出るからやる場合もあります。

・なにもしない。
これがびっくり。本当になにもしない人がいる。
地主系大家さんに多いのかな。銀行への返済があると勇気ある選択になります。

ということで基本的に賃貸経営では

出口を見据えてコストをかけないが修繕する
キャッシュフローや返済を考え保有で計画を立てて修繕する

のどちらか。どちらにしろしっかりとした計画と行動が必要とされます。その上で中途半端にお金をかけるのはよくない。最小限にするかずっと保有するくらいの感じでしばらく修繕が不要なくらいにお金をかけるべきだと思います。

業者を探して大規模修繕をする際にどういう業者を探すべきか?も今回実感しました。

それはまた機会があればまとめてみます。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。